Drie eigendomsstructuren vergeleken
Als je Spaans vastgoed wilt kopen, heb je drie opties: privé-aankoop, via een Nederlandse BV, of via een Spaanse SL (Sociedad Limitada). Elk heeft voor- en nadelen op gebied van belastingen, administratie en flexibiliteit.
1. Privé-aankoop: ideaal voor vakantiehuizen
Voordelen
- Lagere oprichtingskosten en minder juridische vereisten
- Geen noodzaak om een Spaanse vennootschap op te richten
- Eenvoudig voor gezinsgebruik of incidentele verhuur
Overwegingen
- Jaarlijkse Spaanse inkomstenbelasting over huurinkomsten
- Renovatiekosten komen niet in aanmerking voor BTW-teruggave
- Erfbelasting van toepassing bij overdracht aan erfgenamen
Aanbeveling: Meest geschikt wanneer het vastgoed hoofdzakelijk dient als persoonlijke vakantiewoning of incidenteel familieverblijf.
2. Nederlandse BV: slimme kapitaalinzet
Voordelen
- Kapitaal overbrengen zonder Nederlandse dividendbelasting te triggeren
- Volmacht mogelijk, geen statuten-vertaling nodig
- Vermijdt aanzienlijke Spaanse oprichtingskosten
Belangrijke aandachtspunten
- Privégebruik vereist formele huurovereenkomst tussen eigenaar en vennootschap
- Extra belastingverplichtingen bij exclusief privégebruik
- Box 3-voordelen in Nederland (vermogen in vastgoed vs liquide)
Praktijkvoorbeeld
Een ondernemer met €300.000 in de BV kan Spaans vastgoed aankopen zonder directe persoonlijke inkomstenbelasting. De BV koopt het vastgoed, waardoor het kapitaal binnen de vennootschap blijft.
Let op: bij privégebruik moet je marktconforme huur betalen aan je eigen BV.
3. Spaanse SL: voor vastgoedondernemers
Sterke punten
- Fiscaal efficiënte structuur voor commerciële vastgoedactiviteiten
- Potentiële BTW-aftrek op renovatiekosten (met correcte structuur)
- Schaalbaar raamwerk voor uitbreiding portfolio
Beperkingen
- BTW-terugvordering vereist hotelachtige diensten (receptie, schoonmaak, etc.)
- Woonverbeteringen komen niet in aanmerking voor BTW-teruggave
- Vereist substantiële opstartinvestering en administratief toezicht
- Jaarlijkse accountantskosten en formele rapportageverplichtingen
Strategische tip: Werk samen met juridische en fiscale professionals om de vennootschap correct te structureren en dure fouten te voorkomen.
Selectiekader: welke structuur past bij jou?
Kies voor privé-aankoop als:
- Je het vastgoed voornamelijk voor eigen gebruik wilt
- Je geen complexe bedrijfsstructuur wilt
- Het een eerste aankoop betreft
Kies voor een Nederlandse BV als:
- Je al een BV hebt met beschikbaar kapitaal
- Je dividendbelasting wilt uitstellen
- Je administratieve eenvoud wilt in Nederland
Kies voor een Spaanse SL als:
- Je meerdere vastgoeden wilt exploiteren
- Je professionele verhuuractiviteiten ontwikkelt
- Je BTW wilt terugvorderen op renovaties (met services)
- Je een schaalbare vastgoedonderneming wilt opbouwen
Conclusie
De optimale keuze hangt af van je persoonlijke investeringsdoelen, beschikbaar kapitaal en langetermijnambities. Verkeerde structurering kan leiden tot onnodige belastingdruk of gemiste kansen.
Kernadvies: Schakel altijd professionele expertise in. Een goede fiscalist en notaris besparen je duizenden euro's en juridische hoofdpijn.
